[티브이데일리 김지하 기자] 그룹 핑클 출신 뮤지컬 배우 옥주현이 190억원에 매입한 서울 용산구 한남더힐의 경매 절차가 시작된 가운데, 부동산 금융 전문 변호사가 자금 조달 구조를 분석했다. 신사동 법인 건물의 매각 지연과 대출 부담이 맞물렸을 가능성을 제기한 것으로, 옥주현 측은 사업 투자사와 채무 정리 절차를 진행 중이라는 입장이다.

최근 유튜브 채널 ‘로엘법무법인’에는 ‘옥주현 한남더힐 190억 매입, 왜 대부업 대출까지?｜신사동 건물·자금조달 구조 분석’이라는 제목의 영상이 공개됐다.

영상에 출연한 정태근 변호사는 “옥주현 씨를 인터뷰한 건 아니고 신사동 건물 매입 부동산 등기부, 신탁원부, 재무제표 등을 보고 짐작한 내용”이라며 분석의 전제를 밝혔다.

정 변호사에 따르면 옥주현 측 법인은 2022년 6월 신사동 부동산을 매입하면서 매매대금의 약 75%를 대출로 조달한 것으로 추정된다. 그는 나머지 약 50억원은 자기자본으로 투입됐을 것으로 보며, 자본 없이 부동산을 사들인 구조는 아니라고 설명했다.

이후 같은 해 9월 착공해 약 1년 4개월 만에 건물을 준공했다. 정 변호사는 재무제표상 공사비가 약 32억원으로, 이 가운데 약 20억원은 추가 대출로 마련하고 나머지는 자기자본을 투입했을 것으로 분석했다. 준공 후에는 제1금융권에서 약 160억원 규모의 담보대출을 받은 것으로 봤다.

그가 주목한 대목은 추가 대출과 한남더힐 매매계약의 시점이다. 정 변호사는 지난해 5월 약 20억원의 추가 대출이 이뤄진 시기와 한남더힐 계약 시기가 겹친다며, 해당 자금이 매입가 190억원의 10%인 계약금 19억원을 마련하는 데 쓰였을 가능성을 제기했다.

또 신사동 건물을 매각한 뒤 기존 대출을 갚고 남은 자금과 추가 대출을 활용해 한남더힐 잔금을 치르려 했을 것으로 추정했다. 그러나 건물 매각이 지연된 상태에서 올해 4월 잔금 지급 시점이 다가왔고, 대출 규제까지 겹치면서 대부업체를 통한 자금 조달에 나섰을 수 있다는 설명이다.

정 변호사는 공사비와 금리 상승, 금융 규제, 부동산 거래 위축 등이 동시에 작용했을 가능성을 언급했다. 자산을 보유하고 있어도 원하는 시점에 매각하지 못하면 잔금이나 이자를 낼 현금이 부족해질 수 있다는 취지다.

금융비용이 채무 정리에 부담을 더할 수 있다는 우려도 내놨다. 그는 대출 원금 200억원에 연 20%의 금리를 적용할 경우 연간 이자가 40억원에 이른다는 계산을 제시했다. 다만 이는 특정 원금과 금리를 가정한 수치로, 옥주현이 실제 부담하는 이자액이나 적용 금리가 확인된 것은 아니다.

서울서부지법은 앞선 지난달 14일 옥주현 소유 한남더힐에 대해 임의경매개시결정을 내렸다. 경매를 신청한 채권자는 한국금융자산관리대부이며, 청구 금액은 약 21억7000만원이다. 해당 주택에는 총 4건의 근저당권이 설정돼 있고 채권최고액 합계는 237억원으로 알려졌다. 채권최고액은 담보로 확보하는 채권의 상한으로, 실제 대출 잔액과는 구분된다.

옥주현은 지난해 5월 7일 해당 주택을 190억원에 매입하는 계약을 체결하고 올해 4월 10일 소유권 이전 등기를 마쳤다. 지난달 29일 알려진 내용에 따르면 당시 사건은 경매개시결정 단계로, 감정평가액과 매각기일은 정해지지 않은 상태였다.

옥주현 측은 이번 사안을 신규 사업 추진과 투자 유치에 따른 채무 정리 과정이라고 설명했다. 지난달 29일 공식 입장을 통해 “공연, 공연기획, 교육 등 다양한 분야에서 새로운 사업을 추진하기 위해 기존 신사동 법인 건물을 중심으로 구체적인 사업 계획을 수립하고 실질적인 준비를 진행해 왔다”며 이 과정에서 한 사업투자회사로부터 대규모 투자를 유치했다고 밝혔다.

이어 “최근 옥주현의 법인과 투자사 간 M&A가 성사됨에 따라 해당 주택과 관련된 채무를 포함해 기존 사안들을 정리하는 절차를 진행하고 있다”며 경매 역시 사업 추진 및 채무 정리 과정과 맞물린 상황이라고 전했다.

옥주현 측은 “현재 투자사 측과 구체적인 채무 변제 및 정리 절차를 진행하고 있으며, 사업 계획에 따라 투자사가 관련 대여금 전액을 상환할 예정”이라며 “관련 사안이 원만히 정리될 수 있도록 필요한 절차를 진행해 나갈 것”이라고 덧붙였다.

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